티스토리 뷰

카테고리 없음

부동산 시장 침체기 대처법

돈이되는알뜰정보 2024. 3. 3. 22:02

집값은 정말 폭락할까?

인간은 의식주를 어떻게 해결할 지에 대해 끊임없이 고민합니다. 선사시대부터 현대까지 이를 충족하기 위해 살아가고 있습니다. 특히 현대의 대한민국 사람들은 집(宙)에 대한 고민이 이만저만이 아닙니다. 우리나라는 지난 2018년부터 시작된 전 세계적인 유동성 증가와 지난 정부의 투기수요 억제 위주 주택정책의 여파로 주택가격이 4년 새 두 배나 뛰었습니다. 지난해 하반기부터는 대출규제가 상당히 강화됐고, 올 들어서는 금리인상이 겹치면서 하반기부터 주택가격이 하락세로 돌아선 모습입니다.

최근 뉴스를 보면 ‘강남 집값이 몇 억 원 떨어졌다’, ‘GTX 노선 주변 집값이 큰 폭으로 하락했다’는 제목을 볼 수 있습니다. 과연 집값은 떨어지고 있는 것일까? 떨어진다면 언제까지 얼마나 하락하는 것일까? 우리는 어느 시점에 집을 사야 하는 것일까?

부동산 전문가들을 만나면 우스갯소리로 이런 이야기를 합니다. “부동산 가격은 장기간 우상향했기 때문에 집값이 오른다고 말한 우리들은 고객들에게 욕먹을 일이 별로 없었다.” 우리나라 주택시장은 주식이나 코인과 달리 큰 흔들림 없이 우상향 했습니다. 물론 1997년 IMF나 2008년 글로벌 금융위기 때는 집값이 하락했습니다. 하지만 장기적인 흐름으로 보면 절대적인 가격은 지속해서 올랐습니다. 몇몇 통계를 가지고 집값이 폭락할 것이라고 주장하는 사람들이 있습니다. 앞으로 1년 정도 주택시장이 거래가 없는 조정기를 가질 것이라고 예측합니다. 하지만 경제학에서 나오는 수요공급의 논리가 대한민국 주택시장에는 적용되기 어렵습니다.

절대적인 희소성

부동산시장을 주식시장과 비교해서 설명해 보겠습니다. 부동산시장은 주식시장과 다릅니다. 가장 큰 차이는 희소성입니다. 예를 들어 주식시장에서 10만 원에 근접했던 삼성전자가 8만 원까지 떨어졌을 때 ‘아 지금 사도 되겠다’라는 마음이 들었을 것입니다. 7만 원, 6만 원이 될 때도 ‘더 떨어지지 않겠지?’라는 생각으로 투자했을 것입니다.

삼성전자는 6만 원만 있으면 누구나 한 주를 살 수 있지만, 강남권 아파트, 아니면 수도권 아파트는 누구나 살 수 있는 것이 아닙니다. 가격이 비싼 데다, 재화는 굉장히 한정적이기 때문입니다. 심지어 돈이 100억 원이 있더라도 압구정 현대아파트는 세대수가 정해져 있기 때문에 누구나 살 수 없습니다. 강남 집값이 집값 상승기 때 상대적으로 더 많이 오른 이유도 이 희소성에서 출발합니다. 즉, 내가 가고 싶은 지역의 아파트 단지 가격이 10억 원에서 9억 원으로 1억 원이 떨어졌다면 내가 더 떨어지기를 바라는 순간 ‘지금 사려는 사람’에게 그 물건을 뺏기게 됩니다. 그다음 물건은 8억 5천만 원이 아니라 9억 5천만 원에 나올 가능성도 충분합니다.

서울의 아파트 자가보유율은 42% 불과합니다. 지금도 주택공급이 부족한데, 아직도 서울에 사는 가구 둘 중 하나는 집이 없습니다. 대기수요가 그만큼 많다는 뜻입니다. 그렇기 때문에 하락하는 것도 주식이나 코인에 비해서 제한적입니다. 삼성전자의 상장주식은 60억 주로 하루에도 1천만 주가 거래되지만 주택은 그렇지 않습니다. 내가 살고 싶은 아파트 단지에 가보면 매매나 전세물건이 그리 많지 않습니다.

부동산 현실 가격 외 따져야 할 조건

현실적인 문제도 큽니다. 예를 들어 내 직장이 강남역인데, 집값이 상대적으로 저렴하다고 파주나 인천에 거주하는 것은 출퇴근으로 왕복 2~3시간을 낭비하는 결과를 초래합니다. 육아로 인해 부모님 집 근처에 살아야 하거나 아이가 학교에 다니고 있어서 당분간 이사를 못 가는 사람도 많습니다.

단순하게 “전체 지표가 얼마 하락했으니 더 떨어지면 집을 사야지”가 안 통하는 것입니다. 주식처럼 휴대폰으로 간단하게 어떤 종목이든 살 수 있는 것이 아닙니다.

보통 실수요자가 집을 살 때는 교통여건이나 주변 기반시설뿐만 아니라 직장의 위치, 아이들의 학교, 부모님이 사시는 곳 그리고 내가 가지고 있는 현금과 대출규모 등을 종합적으로 고려하게 됩니다. 목동에 전세를 살고 있는 내가 지금 노원구의 집값이 떨어진다고 한들 내 자녀가 목동에 있는 중학교를 다니고 있다면 자녀가 대학교에 입학할 때까지 나에게 아무런 의미가 없는 것입니다.

또한 주택은 내가 살고 있기 때문에 쉽게 사고팔 수가 없습니다. 집을 여러 채 가지고 있는 다주택자는 집값이 하락세로 돌아서면 수익을 충분히 낸 일부 주택을 정리할 수 있겠지만 1 주택자는 이 집을 팔아봐야 갈 곳이 없습니다. 15억짜리 집이 12억으로 떨어진다고 기대하고 집을 팔고 전세를 살다가 12억이 됐을 때 다시 집을 산다고 생각해 봅시다. 15억 집을 팔 때 양도소득세와 각종 수수료, 전셋집을 구할 때 들어가는 수수료와 수리비, 12억 집을 다시 살 때 취득세와 각종 수수료, 리모델링비를 계산해 보면 손에 쥐어지는 차익은 얼마 없습니다. 우리나라에는 무주택자와 1 주택자가 대부분이기에 활발한 거래와 이동이 어렵습니다. 이런 이유로 집값이 조정을 받더라도 폭락하기는 어렵습니다.

내 집 마련 전략은?

그렇다면 주택가격이 조정을 받고 있는 지금, 우리는 어떻게 해야 할까? 다주택자의 경우 대출이 지나치게 많다면 갖고 있는 주택 중 미래가치가 가장 낮은 물건을 팔아 상급지로 가는 것도 괜찮은 선택입니다. 여러 번 들었던 ‘똘똘한 한 채’ 전략입니다.

1주택자는 보유하고 있는 현금에 따라 달렸습니다. 지금과 같은 금리상승기 때 대출을 많이 받으면 가계에 부담이 됩니다. 30년 원리금 균등상환으로 3억 원만 대출받아도 주택담보대출 금리가 4%대라면 월 150만 원은 내야 합니다. 아파트 관리비, 보험료 등을 포함하면 그냥 숨만 쉬어도 월 200만 원이 통장에서 빠져나갑니다. 그렇기 때문에 보유 현금이 있어 대출 규모를 최소화할 수 있다면 상급지로 이동하는 것을 고려해 보시는 것도 좋습니다. 마포에서 송파, 송파에서 강남과 같은 것인데, 여러분이 원하는 아파트 단지에서 가격이 낮게 나오는 것을 잘 잡는 전략입니다.

무주택자는 현실적으로 어려움이 많습니다. 대부분 모아놓은 목돈이 부족한 사회초년생, 2030 세대가 많을 것입니다. 이들에게는 먼저 가고 싶은 동네를 찾아보라고 권하고 싶습니다. 집을 사게 되면 특별한 일이 없으면 최소 5년에서 길게는 평생 한 집에서 살기도 합니다. 그렇기에 직장과 교통여건, 학교, 공원 그리고 동네의 분위기 등을 살펴본 뒤 원하는 아파트를 몇 군데 리스트에 올려놓았으면 합니다.

추가적으로 일반공급이나 생애최초, 신혼부부 특별공급과 같은 청약의 기회도 남아있습니다. 다만 일반청약은 본인이 원하는 단지에서 당첨이 되기 위해서는 부양가족이 3명 이상이고, 무주택기간이 20년 가까이 돼야 하기에 지금 내 점수가 50점대 후반(84점 만점)이 아니라면 기대를 하지 않는 것이 좋습니다.

2030 무주택자의 경우 대규모 공급을 하는 3기 신도시에서 일반공급과 특별공급을 노릴 수 있지만 3기 신도시는 아직 삽도 못 떴습니다. 첫 입주가 이르면 2026년이고, 신도시가 완성된 모습을 갖추려면 2035년은 돼야 합니다. 너무 먼 미래이기에 불확실성이 큽니다.

안타까운 현실이지만 일단 목돈을 최대한 모으면서 부동산시장에 대해 공부를 많이 해두어야 합니다. 우리가 기사로 접하는 것은 굉장히 한정적인 정보이며, 자극적인 제목으로 현혹시키기도 합니다. 정부의 주택정책과 무주택자에게 주는 혜택, 투자는 어떤 식으로 하는지, 대출은 어디서 받으면 저렴한지 등등 미리 알아두면 도움 되는 것들이 상당히 많기 때문에 지속적으로 관심을 가져야 합니다